Fatih’te Kentsel Dönüşüm: Neden Şimdi?
Fatih, İstanbul’un tarihi kalbi olduğu kadar deprem riskinin en yoğun hissedildiği ilçelerden biridir. Bu yüzden Fatih’te kentsel dönüşüm yalnızca bir bina yenileme meselesi değildir. Can güvenliği, mülk değeri ve tarihi mirasa aynı anda dokunan bir süreçtir. Bu yazıda ilçedeki dönüşümün güncel tablosunu, Fatih’i diğer ilçelerden ayıran koşulları ve sürecin neden ertelenmemesi gerektiğini ele alıyoruz.
Fatih’te Kentsel Dönüşüm Rakamlarla
Suriçi İstanbul’un tamamını kapsayan Fatih, yaklaşık 15 kilometrekarelik bir alana yayılır. Bu sınırlı alanda yoğun nüfus, küçük parseller ve yaşlı bir bina stoku bir arada bulunur. Bitişik nizam yapılaşma ve dar sokaklar da riski artıran etkenler arasındadır.
Fatih Belediyesi verilerine göre 2019-2025 döneminde ilçede toplam 2.168 yapı riskli ilan edildi. Aynı dönemde ruhsatlandırılan 1.467 binada yaklaşık 7.000 bağımsız bölümün yenilenmesinin önü açıldı. Bu dönüşümden doğrudan etkilenen vatandaş sayısı 28.155 olarak açıklandı.
Rakamlar büyük görünse de ilçedeki eski yapı stoku düşünüldüğünde sürecin henüz başında olduğumuzu gösteriyor. Riskli yapı, ruhsat ve bağımsız bölüm verilerinin yıl yıl dağılımını Fatih riskli bina sayısı ve dönüşüm verileri yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.
Kentsel Dönüşüm Nedir, Hangi Kanuna Tabidir?
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız binaların yıkılıp güncel yönetmeliklere göre yeniden yapılmasıdır. Türkiye’de bu sürecin yasal çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun belirler.
Kanun, kat maliklerine önemli haklar tanır. Bunların başlıcaları şunlardır:
Kolay karar alma: Riskli yapıda kararlar oybirliği yerine hisseler oranında 2/3 çoğunlukla alınır.
Vergi ve harç avantajları: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde bazı harç ve vergilerden muafiyet sağlanır.
Devlet destekleri: Hibe, faiz destekli kredi ve taşınma sürecinde kira yardımı imkanları bulunur.
Bu hakların tamamı binanın resmi olarak riskli ilan edilmesiyle başlar. Yani sürecin anahtarı riskli yapı tespitidir.
Fatih’i Farklı Kılan: Tarihi Yarımadada Dönüşüm
Fatih’te kentsel dönüşüme bir katman daha eklenir: tarihi ve kültürel mirasın korunması. İlçe, on binin üzerinde tescilli kültür varlığıyla İstanbul’daki mirasın yaklaşık üçte birine ev sahipliği yapar.
Bu nedenle Fatih’te dönüşüm, standart bir yık-yap işinden çok daha fazla planlama ve teknik bilgi ister. Proje takvimini doğrudan etkileyen başlıca konular şunlardır:
Koruma kurulu onayları: Sit alanındaki pek çok parselde proje, belediyeden önce koruma kurulunun onayını gerektirir.
Kat yüksekliği ve cephe sınırlamaları: Yeni bina, çevresindeki tarihi dokuyla uyumlu olmak zorundadır. Bu durum inşaat alanını ve kat karşılığı oranını etkiler.
Arkeolojik kazı ihtimali: Temel kazısında tarihi kalıntı çıkması halinde müze denetiminde kazı yapılır ve süre uzayabilir.
Bitişik nizam ve dar sokaklar: Komşu yapıların güvenliği, şantiye lojistiği ve malzeme taşıma ayrıca planlanmalıdır.
Sit alanındaki kuralları ve onay sürecini Tarihi Yarımada’da kentsel dönüşüm kuralları yazımızda anlattık.
Neden Şimdi? Süreci Hızlandıran Gelişmeler
Son dönemde Fatih’te kentsel dönüşümü hızlandıran önemli adımlar atıldı. Belediye, hak kaybını önlemeye yönelik I43 numaralı plan notu değişikliğini uygulamaya aldı. Bu düzenleme, maliklerin yeni projede hak kaybına uğramasını önlemeyi amaçlıyor.
Buna Bakanlığın “Yarısı Bizden” kampanyası da eklendi. Kampanya, dönüşüm maliyetinin önemli bir kısmını hibe ve kredi olarak karşılıyor. Destek tutarları ve başvuru koşullarını Fatih kentsel dönüşüm destekleri yazımızda bulabilirsiniz.
Bu iki gelişmenin etkisi rakamlara hızla yansıdı:
Yalnızca 2025 yılında 497 yapı riskli ilan edildi.
Aynı yıl 307 yapıya ruhsat verildi.
Bu ruhsatlarla 2.466 bağımsız bölümde dönüşüm süreci başladı.
Bu ivme, Fatih’te kentsel dönüşümün artık ertelenebilecek bir konu olmadığını açıkça gösteriyor. Komşu binalar dönüşürken bekleyen malikler, hem güvenlik hem de değer açısından geride kalıyor.
Beklemenin Bedeli
Kentsel dönüşümü ertelemenin maliyeti çoğu zaman görünmez, ama gerçektir:
Can ve mal güvenliği: Uzmanlar İstanbul için büyük bir depremin beklendiğini yıllardır vurguluyor. Dayanıksız bir binada geçen her yıl, aynı riskin bir yıl daha taşınması demektir.
Artan inşaat maliyetleri: Malzeme ve işçilik fiyatları yükseldikçe kat karşılığı pazarlığında malikin payı daralabilir.
Süreli destekler: Hibe ve kredi kampanyalarının başvuru takvimi ve tutarları değişebilir. Erken başlayan malik mevcut koşullardan yararlanır.
Uzun onay süreleri: Fatih’te kurul ve ruhsat süreçleri zaten uzundur. Başvuru sırasına geç girmek, anahtar teslim tarihini de öteler.
Değer kaybı: Riskli yapı raporu almamış eski binalar, satış ve kiralamada giderek daha az talep görür.
Fatih’te Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Her binanın hikayesi farklı olsa da süreç genellikle aynı sırayı izler. Fatih’te bu adımlara koruma kurulu onayı gibi ek aşamalar da eklenebilir:
Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş binayı inceler, karot numunesi alır ve raporu hazırlar.
Rapor onayı ve tapu şerhi: Rapor onaylanınca tapuya şerh düşülür. Malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir.
Kat malikleri toplantısı: Yeni projenin ve müteahhidin seçimi, hisseler oranında 2/3 çoğunlukla karara bağlanır.
Sözleşme: Kat karşılığı oranları, teslim süresi, teminatlar ve gecikme cezaları yazılı hale getirilir.
Proje ve onaylar: Gerekiyorsa koruma kurulu onayı alınır, ardından belediyeden yapı ruhsatı çıkarılır.
Tahliye ve yıkım: Malikler binayı boşaltır; bu dönemde kira yardımından yararlanılabilir.
İnşaat ve iskan: Bina yapı denetim gözetiminde tamamlanır ve iskan alınarak maliklere teslim edilir.
Kat malikleri arasında anlaşmazlık çıkarsa sürecin nasıl ilerlediğini kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kararı yazımızda anlattık.
İlk Adım: Riskli Yapı Tespiti
Binanız 1999 öncesinde yapıldıysa ilk adım, Bakanlık tarafından lisanslanmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Başvuruyu kat maliklerinden herhangi biri yapabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez.
Tespit sürecinde binadan karot numuneleri alınır, donatı ve zemin durumu incelenir. Hazırlanan rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Bu rapor, hem yasal hakların hem de devlet desteklerinin kapısını açan resmi belgedir.
Sürecin tüm adımlarını, itiraz hakkını ve süreleri Fatih’te riskli yapı tespiti nasıl yapılır? yazımızda adım adım anlattık.
Fatih Kentsel Dönüşüm Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Binam riskli çıkarsa hemen boşaltmak zorunda mıyım?
Hayır. Riskli yapının yıkımı için maliklere en az 60 gün süre verilir. Bu süre, taşınma ve kira yardımı başvurusu için planlama yapmanıza imkan tanır.
Riskli yapı tespitinin masrafını kim öder?
Tespit ücretini başvuruyu yapan malik veya malikler öder. Tutar, binanın büyüklüğüne ve alınacak numune sayısına göre değişir.
Tescilli bir yapı kentsel dönüşüme girebilir mi?
Tescilli yapılar genellikle yıkılamaz. Bu binalarda güçlendirme ve restorasyon, koruma kurulunun onayladığı projeye göre yapılır.
[Firma Adınız] olarak Fatih’te riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar tüm süreçte kat maliklerine mühendislik desteği veriyoruz. Binanızın durumunu öğrenmek için bizimle iletişime geçin.
Yorumlar